日期：2025-08-30 05:14:21
存量盘活，考验意志与能力。
8 月 25 日，A 股地产板块迎来久违的狂欢。时隔半年，万科 A（000002.SZ）盘中再度触及涨停，最终涨幅9.15%，报收于 7.16 元 / 股，市值854.2 亿元。
此前上一个周五晚上，万科刚刚公布 2025 年半年报。行业人士指出，万科 A 在财报发布后第一个交易日股价出现大涨，一方面是股市对房地产支持政策的积极回应，另一方面，也是对万科最新财报中释放的积极信号的认可。
盘活存量资源加快轻资产转型
今年上半年，房地产行业继续"止跌回稳"，商品房销售降幅有所收窄，全国商品房销售金额同比下降 5.5%，降幅较上年同期收窄 19.5 个百分点。
从万科来看，财报显示，2025 年上半年，万科实现营业收入1053.2 亿元，实现归属于上市公司股东的净亏损119.5 亿元。上半年按期保质完成了超 4.5 万套房的交付，通过"城市兴交付"主题行动持续升级交付服务品质；实现销售金额691.1 亿元，回款率超过 100%；持续开展大宗交易，完成13 个项目交易，签约金额64.3 亿元；积极推进存量盘活，实现回款57.5 亿元，近三年累计盘活项目64 个，涉及可售货值约785 亿元；经营服务类业务上半年全口径收入 284.2 亿元，同比增长0.6%，经营效益保持在行业细分领域前列。
中期业绩披露后举行的分析师会议上，万科表示，万科开发业务体量庞大，在近几年高速发展的过程中，沉淀了部分难以短期变现的资源，面对当前形势，盘活这部分资源对万科来说格外重要。"存量盘活工作十分考验我们的意志与能力。"
万科表示，从资源总量来看，截至 2025 年中期，公司未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超过6000 万方，在积极盘活和有效供应下，仍可维持一定的在建和存货规模。在投资上，除了长期坚持的量入为出策略，公司拿地还是会强调资源质量的持续改善。一方面，公司会以更高标准挖掘增量投资机会，聚焦在客户和市场基础好的片区、投资回报好且公司有把握兑现的项目；另一方面会通过资源盘活方式转化一部分土地，持续改善公司现有的资源结构和分布。
盘活存量资源的同时，万科的轻资产转型也在稳步推进，上半年经营服务业务稳健增长。
万物云实现营业收入181.68 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长3.1%。在存量市场中新获取114 个住宅服务项目，其中通过首创"弹性定价"模式，新拓项目22 个；累计服务4408 个住宅项目，上半年住宅业务收入同比提升10.1%，其中，业委会委托项目收入同比提升29.4%。截至上半年末，蝶城数量从年初的666 个增长至683 个。
租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入18 亿元，同比增长4.1%。上半年，作为全国最大的集中式公寓提供商，泊寓新获取1.16 万间房源，净新增开业0.71 万间。其中成都香投泊寓大丰甫家社区，涉及房源2151 间；合肥海泊泊寓九龙租赁社区拥有房源 933 间，均实现开业即满租，体现了泊寓在大型租赁社区方面领先的操盘能力。截至上半年末，泊寓共运营管理27.3 万间长租公寓，开业19.8 万间，服务企业客户超 6200 家。所管理的租赁住宅中，有超过 13 万间纳入保障性租赁住房。截至上半年末，泊寓出租率93.3%，出租率持续保持市场领先。不仅如此，今年上半年，泊寓还发挥自身运营优势，盘活本集团及外部国资国企项目12 个，房间数超 8300 间。
商业业务（含非并表项目）实现营业收入41 亿元。截至上半年末，累计开业179 个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1034 万平方米。商业业务整体出租率93.2%，同比提高0.3 个百分点。上半年商业业务整体客流同比增长7.8%，销售额同比增长7.2%，整体坪效同比增长7.6%，各项经营指标稳中向好。
此外，物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入20.7 亿元，同比增长6.7%。其中冷链收入10.7 亿元，同比增长23%。今年上半年，万纬物流累计开业项目约150 个，可租赁面积1045 万平方米，其中高标库可租赁面积844 万平方米，冷链可租赁面积201 万平方米，高标库稳定期出租率86%，冷链稳定期库容使用率74%，相比去年同期稳中有升。同时，库内运营、运输等服务收入同比增长42.9%。
当前，万科在经营上仍面临阶段性压力。但万科表示，尽管如此，相信在各方支持下，依托万科优秀的人才队伍和品牌、突出的产品研发和迭代能力，以及在多个赛道上领先的经营服务能力，公司一定能走出低谷、迎来转机。"房开业务持续承压，存量资产盘活持续贡献新增项目。"在中金公司看来，万科物流、长租公寓运营资产质地优秀，进一步盘活可能值得关注。
以时间换空间
上半年，万科稳步推进改革化险工作，逐步消化风险，但公司亦表示，彻底化解仍需"以时间换空间"。
自去年宣布"瘦身"以来，万科持续推进资产去化补充现金流。
财报显示，今年上半年，万科实现销售面积538.9 万平方米，销售金额691.1 亿元，在 15 个城市销售金额排名前三。新开项目中，温州璞拾云洲、成都都会甲第、成都锦上扬华、天津东庐等多个存量盘活项目首开去化率达到9 成及以上，赢得市场认可；库存项目方面，集团针对现房、尾盘、车位、商办实行销售品类专项管理，年初现房实现销售176 亿元，准现房销售183 亿元，车商办销售81 亿元，上半年实现69 个尾盘项目清尾。
另外，今年上半年，万科持续开展大宗交易，完成13 个项目交易，签约金额64.3 亿元。下半年，资产出售还在持续推进。今年 7 月，媒体报道称，万科以14 亿元将上海金桥万创中心项目出售，接盘方国资背景的昆山市众六资产管理有限公司，成交单价为 18000 元 / 平方米；今年 8 月，北京万科又发布《我司持有北京翠湖国际项目部分资产对外出售公告》，计划出售翠湖国际项目 8 号楼办公产品 5 层及地下仓储 1 层，底价合计约1.2 亿元。
此外，公司在上半年内努力争取融资，合并报表范围内新增融资和再融资达249 亿元（不含股东借款）。第一大股东深铁集团的支持也非常给力。"截至目前，大股东累计向公司提供了近 240 亿元的股东借款，真金白银帮助公司缓解流动性压力。"万科管理层表示，未来，在政策端的引领，金融机构的支持，国资大股东的力挺，合作伙伴的助力之下，依靠自身的努力，公司有信心、有能力应对挑战，全力以赴争取妥善化解到期债务。
财报显示，截至半年报披露日，万科已顺利完成243.9 亿元公开债务偿还，2027 年之前已无境外公开债到期。此外，截至 2025 年中期，万科未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超过6000 万平方米。如果能够积极盘活和有效供应，即便放慢拿地节奏，未来仍可维持一定的在建和存货规模。
今年上半年，房地产调控政策延续"止跌企稳"基调，自然资源部、财政部 3 月份印发《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，支持运用专项债开展土地储备工作，调节市场存量土地规模；央行 5 月下调政策利率 0.1 个百分点、降低个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，住房按揭利率降至历史最低水平，进一步刺激住房消费需求释放；各地一系列利好政策亦持续跟进。多方聚力之下，房地产市场"止跌企稳"预期持续增强。在此背景下，以"底子厚"著称的万科，在行业人士看来，随着市场活跃度好转，轻资产转型下经营效益的逐步提升，仍然有望"穿越周期"。
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